Comment vendre un bien en viager ?

Publié le mercredi 3 janvier 2024 • Mis à jour le jeudi 29 février 2024

Le viager est un type de transaction immobilière dans lequel le vendeur, appelé crédirentier, vend son bien immobilier en échange d’une rente qu’il percevra jusqu’à son décès. Ce type de contrat est dit « aléatoire » car il repose sur une donnée inconnue, qui est la durée de vie du vendeur. Vendre un bien en viager présente certains avantages, pour le vendeur comme pour l’acquéreur. Pour les découvrir, Orpi vous en dit plus sur comment vendre un bien en viager.

Comment fonctionne la vente en viager ?

La vente en viager est un type de transaction immobilière et un contrat gagnant-gagnant entre le vendeur, appelé le crédirentier, et l’acquéreur, appelé le débirentier. L’avantage pour l’acheteur est qu’il n’est pas tenu de payer le bien en totalité pour en être propriétaire. En effet, le financement du bien se fait en deux temps :

Le versement d’une somme appelée « bouquet » le jour de la signature de l’acte. Cette somme versée au comptant représente environ 30 % du prix du bien mais elle peut être plus ou moins importante car elle est fixée librement et d’un commun accord entre les parties. Plus le bouquet est important au départ, plus la rente viagère sera faible, et inversement ;
Le versement d’une rente viagère que le vendeur percevra jusqu’à son décès. Cette rente peut être versée à l’avance ou à terme échu, mensuellement, trimestriellement ou annuellement selon les clauses du contrat.

La vente en viager peut se faire en viager libre ou en viager occupé.

Le viager libre

Dans le cas d’une vente en viager libre, le vendeur n’occupe pas le bien, et l’acquéreur peut en disposer dès la signature de l’acte authentique,comme pour une transaction immobilière classique. Il peut alors décider de l’occuper ou de le louer et de percevoir les loyers.

Le viager occupé

Si le vendeur a opté pour le viager occupé, il en garde l’usufruit jusqu’à son décès. Il peut alors occuper le logement ou le louer et dans ce cas, c’est lui qui perçoit les loyers. À défaut d’usufruit, le vendeur peut bénéficier d’un droit d’usage du bien. Ce droit d’usage lui permet d’occuper le bien, mais pas de le louer.

Calcul de la rente

Au moment de vendre un bien en viager, le notaire calcule le montant de la rente selon un barème établi, qui tient compte de plusieurs critères, et notamment :

Le montant du bouquet versé au comptant car ce dernier est déduit du prix de vente avant le calcul de la rente ;
Le type de viager choisi pour la transaction : viager libre ou occupé, sur une ou sur deux têtes, assorti d’un droit d’usufruit ou d’un droit d’usage ;

L’âge du vendeur et son espérance de vie hypothétique en fonction de son sexe et de son état de santé ;
La valeur du bien ;
L’estimation du montant des loyers que pourrait percevoir l’acquéreur si le bien était proposé à la location.

Vente d'un bien en viager : quels sont les avantages ?

Si elle permet à l’acheteur d’acquérir son bien immobilier en douceur, la vente d’un bien en viager présente aussi de multiples avantages pour le vendeur.

Bénéficier d’un revenu complémentaire

À l’heure de prendre leur retraite, bon nombre de propriétaires voient leurs ressources diminuer. La vente en viager constitue alors la solution idéale pour compenser cette perte. En effet, la rente viagère, perçue à vie, constitue un complément de revenu intéressant.

S’assurer une sécurité matérielle

Le vendeur d’un bien immobilier en viager assure sa sécurité matérielle. En effet, dans le cas d’un viager occupé, il conserve l’usufruit, et donc la jouissance du bien jusqu’à son décès. Il est donc certain de ne jamais se retrouver à la rue.

Protéger son conjoint

Vendre un bien en viager permet de protéger le vendeur, mais également son conjoint. Lorsqu’un couple vend son bien en viager, celui-ci est dit « sur deux têtes ». Au décès de l’un des crédirentiers, la rente continue à être versée au conjoint survivant, jusqu’à ce qu’il décède à son tour.

Bénéficier d’avantages fiscaux intéressants

Vendre un bien en viager permet de profiter de dispositions fiscales avantageuses. En effet, la loi reconnaît un caractère alimentaire à la rente viagère. À ce titre, elle bénéficie d’importants abattements au moment de la déclaration de revenus. Quant au bouquet, il n’est pas imposable.

Revendre un bien acheté en viager

Il arrive que les projets évoluent et l’acquéreur d’un bien acheté en viager décide de le revendre. Il est tout à fait possible de revendre un bien acquis en viager avant le décès du crédirentier.

Comment se passe la revente d’un bien acheté en viager ?

Tout d’abord, le crédirentier reste crédirentier et en tant que vendeur initial, il conserve les droits acquis au moment de la première vente. La revente d’un bien en viager ne peut donc se faire qu’en viager également. La vente se déroule alors entre le premier acheteur et le nouvel acheteur, qui devra désormais s’acquitter du paiement de la rente viagère.

Calcul du prix de revente

Le calcul du prix de revente tient compte d’un certain nombre d’éléments, tels que l’évolution de la valeur du bien dans le temps ou l’évolution de la valeur de l’usufruit, qui dépend de l’âge du crédirentier au moment de la revente. Néanmoins, le prix de revente doit être au moins égal au montant total déjà versé par le premier acheteur.

Peut-on vendre en viager un bien hypothéqué ?

La loi n’interdit pas la revente en viager d’un bien hypothéqué. Mais dans les faits, cela ne se produit pas. Effectivement, car lors d'une vente en viager, le notaire inscrit une hypothèque de 1^er rang et sans concurrence sur le bien en question. Cette hypothèque, appelée « privilège de vendeur », est destinée à protéger le vendeur en viager en cas de défaillance de l’acquéreur qui ne s’acquitterait pas du paiement de la rente viagère. Par conséquent, seule une hypothèque de second rang est possible, mais aucun créancier ne souhaite intervenir dans une hypothèque de second rang.

La vente en viager est une solution essentiellement adoptée par les séniors, pour qui elle présente de nombreux avantages. D’autre part, la montée des prix de l’immobilier laisse entrevoir un bel avenir à ce type de vente, puisqu’il permet à l’acheteur d’acquérir son bien progressivement, sans avoir à recourir à un financement trop important.

À retenir :

La vente en viager est un contrat aléatoire qui repose sur l’espérance de vie du vendeur
Dans la vente en viager, il faut distinguer le viager libre du viager occupé
Vendre un bien en viager occupé permet au vendeur de rester dans les murs jusqu’à son décès, tout en percevant un complément de revenu
Le viager sur deux têtes prend fin au décès du dernier conjoint
Il est possible de revendre un bien acquis en viager
Il est impossible d’hypothéquer un bien acquis en viager